Działka rolno-budowlana
Kategorie:

Czym charakteryzuje się działka rolno-budowlana i kto może ją kupić?

W dobie dzisiejszych czasów coraz więcej osób decyduję się na ucieczkę od miejskiego zgiełku. Stawiamy na ciszę i spokój pośrodku malowniczych obrazów przyrody. Jeżeli uda nam się znaleźć wymarzony dom na wsi z rynku wtórnego, sprawa jest niezmiernie łatwa. Wystarczy jedynie przetransportować swoje rzeczy i już możemy się wprowadzać.

Postępowanie to jednak wygląda nieco inaczej, kiedy postanawiamy wybudować dom. Proces ten wymaga od nas dużego zaangażowania oraz podstawowej wiedzy zdobytej jeszcze przed samym zakupem działki. To wszystko dlatego, że okazać się może, że nabyta przez nas nieruchomość nie może zostać zabudowana.

Jak zatem to sprawdzić?

Kluczowa jest tutaj wiedza na temat rodzaju kupionego kawałka ziemi. Na terenach wiejskich bardzo często natrafić możemy na oferty sprzedaży działek rolno-budowlanych. Propozycja ta może być kusząca zarówno pod względem walorów wizualnych, jak i proponowanej ceny. Należy jednak dobrze sprawdzić, czym charakteryzują się działki o tym statusie i kto je może kupić. Postawienie domu na działce tego typu nie jest bowiem tak łatwe, jak mogłoby się wydawać. Wszelkie niezbędne informacje na ten temat znaleźć można w poniższym artykule.

Czym jest działka rolno-budowlana?

W sieci coraz częściej spotkać możemy ogłoszenia dotyczące sprzedaży działek rolno-budowlanych. Stan ten wynika z faktu złagodzenia przepisów prawa w tym zakresie. Po nowelizacji znacznie łatwiej jest zakupić grunty rolne oraz przekształcić działkę w budowlaną. Umożliwia to jej późniejszą zabudowę. Tym sposobem popularność nieruchomości tego typu znacznie wzrosła. Niektórych jednak wciąż przeraża liczba formalności, jakie należy spełnić, aby postawić budynek. Przekształcenie działki rolnej może bowiem okazać się nie tylko skomplikowane, ale również bardzo długotrwałe. Warto zatem dokładnie rozpatrzyć ten aspekt.

Zanim zdecydujemy się na zakup, musimy wnikliwie przeanalizować przeznaczenie naszej działki, a tym samym nasze późniejsze możliwości. W tej sytuacji nie wszystko bowiem jest takie proste, jakby mogło nam się wydawać. W niektórych przypadkach jest to jedynie kwestia dostosowania się do panujących warunków. W innych marzenia o naszym wymarzonym domku mogą całkowicie legnąć w gruzach, w momencie, kiedy otrzymamy informację, że zakupiona przez nas działka nie może zostać zabudowana.

Dom na działce rolno-budowlanej
https://www.pexels.com/

Co wyróżnia działkę rolno-budowlaną?

Na wstępie należy zaznaczyć, że cechą charakterystyczną działek rolno-budowlanych jest ich mieszany status. Znajduje się na nich zarówno część rolna, jak i budowlana, na której możemy postawić budynek. Niestety nie zawsze może być on zlokalizowany tam, gdzie byśmy chcieli. Usytuowanie nieruchomości w dowolnym miejscu działki jest w tym wypadku niemożliwe.

Nierzadko też w przypadku działek rolno-budowlanych uzyskuje się odmowę wydania pozwolenia na budowę. W naszym zakresie należy sprawdzenie, czy budowa jest możliwa. Trzeba dokonać tego jeszcze przed zakupem działki. W innym wypadku może okazać się, że nasza inwestycja jest nietrafiona, a środki pieniężne przeznaczone na zakup działki zamrożone zostały na kilka lat.

W tym celu składamy właściwy wniosek do urzędu gminy, która na podstawie wytycznych zgromadzonych w obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wydaje stosowną decyzję. Status nieruchomości nie jest jednak tak oczywisty, jeżeli gmina, w której znajduje się działka nie posiada MPZP. W tym wypadku konieczne jest złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy. Analizie poddaje się działki sąsiadujące. Jeżeli są one zabudowane, to w większości wypadków, również i my możemy się budować. Problemem może być jednak sytuacja, kiedy w pobliżu nie znajduje się żadna zabudowa.

Działka budowlana

Definicja działki budowlanej zawarta została zarówno w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jak i w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według przepisów w nich zawartych za działkę budowlaną uważa się nieruchomość gruntową bądź działkę gruntu, w przypadku których wielkość, cechy geometryczne, a także dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, które wynikają z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. 

Według tej definicji zadaniem nieruchomości tego typu jest umożliwienie użytkownikowi korzystania z obiektów wzniesionych na gruncie. W przypadku drogi publicznej dostęp może być zarówno bezpośredni, jak i poprzez wyznaczenie stosownej drogi wewnętrznej lub ustalenie służebności gruntowej. Obecnie, w naszym kraju nie ma już możliwości dzielenia działek, jeżeli nie zapewniono do nich odpowiedniego dojazdu. Wciąż pozostaje jednak problem nieruchomości gruntowych, które podzielone zostały w przeszłości, a ich status odnośnie do dostępu do drogi do tej pory nie został uregulowany.

Warto również wiedzieć, że w ewidencji gruntów i budynków działka budowlana oznaczana jest symbolem B. Natomiast w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego spotyka się oznaczenia MN oraz MW. Symbol MN dotyczy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z kolei MW zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Działka rolna

Sformułowanie dotyczące działki rolnej znajdziemy w Kodeksie Cywilnym oraz w ustawie z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Według ich zapisów za grunty rolne uważane są nieruchomości gruntowe, które mogą zostać wykorzystane w celu prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Dotyczy to produkcji roślinnej i zwierzęcej prowadzonej zarówno w rolnictwie, jak i sadownictwie, ogrodnictwie oraz produkcji rybnej.

W związku z istniejącym przeznaczeniem grunty rolne posiadają pewne ograniczenia co do ich sprzedaży. Wynika to z faktu, że uważa się je za niepomnażane dobro. To właśnie dzięki nim możliwa jest nieustanna produkcja żywności. Szybkie tempo rozwoju miast i związana z tym degradacja środowiska i zmiany klimatyczne, mogłyby spowodować, że wartości te zostałyby bezpowrotnie utracone. Ograniczenie kupna i sprzedaży gruntów rolnych jest więc koniecznością.

Działki rolne możemy podzielić na kilka typów, które różnić się będą również oznaczeniami zawartymi w ewidencji. Według nich:

  • R – grunty orne,
  • S – sady,
  • Ł – łąki trwałe,
  • Ps – pastwiska stałe,
  • Lzr – zadrzewione i zakrzewione użytki rolne,
  • Br – zabudowane grunty rolne,
  • Wsr – grunty pod stawami,
  • W – grunty pod rowami,
  • N – nieużytki.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego grunty rolne oznacza się natomiast symbolem R lub nieco bardziej szczegółowo RM i RU, czyli zabudowa zagrodowa oraz tereny obsługi produkcji rolniczej.

Działka rolna
https://www.pexels.com

Kto może kupić działkę rolną?

Z dniem 26 czerwca 2019 roku złagodzone zostało prawo dotyczące kupna nieruchomości rolnych. W przeszłości możliwe było nabycie gruntów rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 30 arów, wraz z nowelizacją przepisów, wartość tę powiększono do 1 ha. W związku z tym od tej chwili działkę rolną może kupić każdy, kto wykaże chęć do jej nabycia niezależnie od tego, czy jest on rolnikiem, czy też nie.

Prawo to dotyczy zarówno nieruchomości usytuowanych w mieście, jak i tych, których lokalizacja przypada na obszary wiejskiej. Jest to znaczące ułatwienie dla osób, które skrycie marzą o tym, aby zamieszkać, w cichej i spokojnej okolicy, którą z każdej strony otaczają wizualne walory naturalnego krajobrazu.

Według przepisów tym sposobem można zakupić jednak tylko jedną działkę, a w przypadku, kiedy jej powierzchnia przekroczy 1 ha wystąpić o zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Przekroczenie tej powierzchni wiąże się bowiem z przymusowym rozpoczęciem prowadzenia działalności rolniczej.

Zanim zakupimy działkę rolną, należy jednak dobrze się zastanowić. W przypadku gruntów tego typu ponowna sprzedaż nie jest bowiem tak łatwa, jakby mogło się wydawać. W przypadku działek zlokalizowanych na terenach wiejskich obowiązuje zakaz sprzedaży i przekazywania w posiadanie osób trzecich przez okres 5 lat. W miastach natomiast zapis ten nie obowiązuje, jednak istnieje tam prawo pierwokupu dla dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zabieg ten ma na celu ograniczyć wykupowanie działek przez deweloperów.

Po aktualizacji przepisów znacznie łatwiejsze stało się również przekazywanie gruntów rolnych w rodzinie. W skład osób bliskich włączono rodzeństwo, rodziców oraz pasierbów.

Z czego wynika popularność działek rolno-budowlanych?

Popularność działek rolnych z możliwością zabudowy należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach. Pierwsza z nich ma wydźwięk ekonomiczny. Działki tego typu są bowiem znacznie tańsze niż działki budowlane. Niższy koszt inwestycji jest zawsze korzystniejszy dla inwestora. Może okazać się, że tym sposobem znacząco obniżony zostanie finalny koszt przedsięwzięcia.

Nie da się jednak jednoznacznie określić ceny nieruchomości rolno-budowlanych. W większości przypadków zależne są one od lokalizacji oraz proporcji pomiędzy częścią rolną a częścią budowlaną. Oczywistą kwestią jest, że im więcej gruntów rolnych, tym nasza działka będzie tańsza. W przypadku działki, na której zlokalizowany ma zostać budynek jednorodzinny, kupno nieruchomości o tym statusie jest opłacalne. Dom znajduje się przecież na jej niewielkiej części, natomiast reszta stanowi ogród.

Kolejny atut to natomiast malownicza okolica. Działki przeznaczone do produkcji rolniczej znajdują się zazwyczaj na wsiach. Możemy więc tym sposobem uciec od coraz szybszego, a tym samym głośniejszego tempa miejskiego życia. 

Czy warto kupić działkę rolno-budowlaną?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Zależna jest bowiem od wielu czynników. Głównym kryterium jest obecność Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli uwzględnia on możliwość zabudowy, a jednocześnie cena działki jest bardzo korzystna, to na pewno warto rozważyć taką możliwość.

Inaczej sytuacja wygląda natomiast, jeżeli gmina nie posiada MPZP. W takim przypadku niezbędne będzie złożenie wniosku o warunki zabudowy oraz niekiedy uzyskanie zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Formalności te są bardzo czasochłonne, dlatego nie należy nastawiać się na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych. Jeżeli natomiast, nie zależy nam na czasie, to warto poczekać. Pamiętajmy jednak przy tym, że nigdy nie mamy gwarancji na to, że nasza decyzja zostanie rozpatrzona pozytywnie.

Z tego też powodu bardzo ważne jest sprawdzenie jeszcze przed zakupem, czy będziemy mogli się wybudować. W innym wypadku może okazać się, że jest to niepotrzebny wydatek. Z kolei my ze względu na to, że jest to działka rolna nie będziemy mogli wystawić jej na sprzedaż.

Jakie znaczenie ma klasa gleby?

W szczególności należy brać pod uwagę klasę gleby znajdującej się na naszej nieruchomości. Jako miejsce pod budowę z pewnością nie zostaną uznane grunty żyzne. Ma to związek z obowiązującymi przepisami. Według ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne przeznacza się przede wszystkim grunty o niskiej przydatności oraz nieużytki. W przypadku gleb o dużej wydajności możemy mieć zatem problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę. W skład tych gruntów wchodzą klasy takie, jak I, II, IIIa oraz IIIb.

Należy jednak wiedzieć, że są od tego pewne wyjątki. O sytuacji szczególnej możemy mówić wtedy, kiedy:

  • Co najmniej połowa powierzchni znajduje się na obszarze zwartej zabudowy, za zabudowę tego typu uważa się minimum 5 budynków usytuowanych w odległości nie większej niż 100 m, do statystyk tych nie wlicza się budynków przeznaczonych wyłącznie do użytku gospodarczego,
  • nieruchomość zlokalizowana jest nie dalej niż 50 m od granicy działki budowlanej lub drogi publicznej,
  • powierzchnia nie przekracza 0,5 ha.
Dom na sprzedaż na działce rolno-budowlanej
https://www.pexels.com/

Budowa domu na działce rolno-budowlanej

Budowa domu na działce o tym statusie jest możliwa. Jednak wymaga dokonania kilku dodatkowych formalności. Zgodnie z prawem każda gmina powinna posiadać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W rzeczywistości jednak wiele z nich nie ma na to funduszy, przez co działania tego typu odkładane są na dalszy tor. To właśnie MPZP określa zazwyczaj przeznaczenie działki i sposób jej zagospodarowania.

Niezależnie od tego, co orzeka plan zagospodarowania, należy jednak liczyć się z tym, że na działce rolnej niezbędne będzie wykonanie stosownych badań geotechnicznych. Mają one na celu określić stan gleby i wód gruntowych. Dzięki tej diagnostyce sprawdzamy możliwość zastosowania silnych i odpowiednio dopasowanych do domu fundamentów.

Jak wygląda proces przekształcenia działki rolnej, w budowlaną?

Proces przekształcania działki jest bardzo długotrwały. Dlatego zaleca się uzbroić w cierpliwość. Z całą pewnością załatwianie formalności potrwa znacznie dłużej, niż w przypadku, kiedy zakupilibyśmy działkę budowlaną. Wymagana jest także podstawowa znajomość aktualnego prawa budowlanego. Tylko w ten sposób jesteśmy w stanie uniknąć pomyłek, które mogłyby wpłynąć na decyzję lub czas ubiegania się o nią.

W pierwszej kolejności sprawdzamy, czy na działce można się budować. Jak już wcześniej wspominaliśmy, zalecamy zrobić to jeszcze przed zakupem. Przeznaczenie działki zawarte jest między innymi w MPZP bądź poprzez uzyskanie warunków zabudowy.

W przypadku kiedy nasza działka jest terenem rolnym, musimy przekształcić ją na budowlaną. W tym celu składamy stosowny wniosek o zmianę przeznaczenia danego gruntu w dokumentacji. Jego adresatem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a formularz znajdziemy zazwyczaj w urzędzie gminy lub na stronie internetowej tego organu. W druku zawieramy odpowiednie dane dotyczące działki oraz oznaczenie jej klasy. W przypadku gruntów dobrej jakości wymagane będzie uzyskanie zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Niestety cały proces ma charakter postulatywny. Ooznacza to, że kodeks postępowania administracyjnego nie uwzględnia konkretnego terminu na jego rozpatrzenie. Z tego też powodu nigdy nie wiemy, ile będziemy czekać. Na szybkość prac z pewnością wpłynie jednak prawidłowe wypełnienie formularza. Warto upewnić się, co do tego już podczas składania wniosku.

Do składanego przez nas druku dołączamy opis terenu oraz wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej. Należy również odpowiednio za argumentować naszą prośbę. W przypadku gleb o niskiej żyzności można powołać się na ustawę z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zadaniem urzędu jest przeanalizowanie zaproponowanych przez nas zmian i ocena ich słuszności. Proces ten musi przebiegać zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Organ wykonawczy składa wniosek do rady gminy lub miasta w sprawie podjęcia uchwały o przystąpieniu do zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Następnym krokiem będzie wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Tym razem składamy wniosek o wyłączenie gruntów w Starostwie Powiatowym.

Koszt odrolnienia działki

Jeżeli podjęte przez nas działania wpłyną na wzrost wartości nieruchomości, należy uiścić opłatę planistyczną. Jest ona jednorazowa i pobierana w momencie, kiedy decydujemy się na sprzedaż działki. Wartość ta nie może być jednak większa niż 30% od poziomu wzrostu wartości.

Musimy również ponieść koszty odrolnienia. Kwota ta jest stała, jednak zależy od klasy gruntów i powierzchni terenu. Wartość tę pomniejsza się o wartość działki określoną przez urzędników na bazie cen znajdujących się na lokalnym rynki. Opłata powinna zostać dokonana nie później niż 60 dni od momentu uprawomocnienia decyzji. Uiszcza się również opłaty roczne w wysokości 10% należności.

W jaki sposób sprawdzić rodzaj działki?

Rodzaj działki na sprzedaż możemy sprawdzić na kilka sposobów. Zazwyczaj zaleca się przegląd istniejącego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Należy jednak wiedzieć, że dane w nim zawarte mogą ulec zmianie. Proces ten wymaga jednak wielu formalności i dodatkowych kosztów wynikających ze zmiany użytkowania. Nie każdy będzie chciał zatem się temu podołać.

Przeznaczenie działki wpisane jest również w Księgach Wieczystych. Istnieje jednak ryzyko, że dane w nich zawarte nie będą aktualne. W takim wypadku informację tą uzyskamy poprzez wypis oraz wyrys z rejestru gruntów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.