Powierzchnia netto biura oznacza przestrzeń przypisaną najemcy do zasadniczo wyłącznego użytkowania, natomiast powierzchnia brutto obejmuje dodatkowo jego udział w częściach wspólnych budynku. Firma może więc zajmować 200 m² netto, ale płacić czynsz za 220 m² brutto. Ostateczny sposób obliczenia metrażu i naliczania opłat zależy jednak od definicji, normy pomiarowej oraz zapisów wskazanych w ofercie i umowie najmu.
Powierzchnia netto a brutto biura – na czym polega różnica?
Powierzchnia najmu netto i brutto opisują dwa różne zakresy przestrzeni. Metraż netto odnosi się do lokalu przeznaczonego dla konkretnej firmy, natomiast wartość brutto uwzględnia także część przestrzeni, z których najemca korzysta wspólnie z innymi użytkownikami budynku.
Różnica między tymi wartościami ma bezpośrednie znaczenie finansowe. Powierzchnia brutto jest zwykle większa od netto i to właśnie ona często stanowi podstawę obliczania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Dlatego przy analizowaniu oferty nie wystarczy sprawdzić, ile metrów ma samo biuro.
Co obejmuje powierzchnia netto biura?
Powierzchnia netto obejmuje przestrzeń znajdującą się w granicach lokalu oddanego firmie do użytkowania. W zależności od układu mogą się w niej znaleźć między innymi:
- stanowiska pracy w otwartej przestrzeni,
- gabinety,
- własne sale spotkań,
- kuchnia lub aneks socjalny,
- magazyn podręczny,
- serwerownia,
- korytarze znajdujące się wewnątrz lokalu.
Nie należy utożsamiać powierzchni netto wyłącznie z miejscem, na którym stoją biurka. Do metrażu mogą być zaliczane również wewnętrzne ciągi komunikacyjne, ściany działowe, słupy lub inne elementy, zależnie od przyjętej normy pomiarowej.
Przed oceną współczynnika powierzchni wspólnych firma powinna ustalić, jak duża przestrzeń jest jej rzeczywiście potrzebna. Punktem wyjścia może być obliczenie potrzebnego metrażu biura z uwzględnieniem stanowisk pracy, sal spotkań i pomieszczeń dodatkowych.
Co obejmuje powierzchnia brutto biura?
Powierzchnia brutto najmu to powierzchnia netto powiększona o przypisany najemcy udział w częściach wspólnych. W zależności od budynku mogą być do nich zaliczane:
- główne lobby i recepcja,
- hole windowe,
- wspólne korytarze,
- klatki schodowe,
- ogólnodostępne toalety,
- pomieszczenia techniczne i obsługowe,
- inne przestrzenie przeznaczone dla użytkowników piętra lub całego biurowca.
Nie oznacza to, że najemca otrzymuje te miejsca do wyłącznego użytku. Korzysta z nich razem z innymi firmami, a część ich metrażu zostaje proporcjonalnie doliczona do zajmowanego lokalu.
Zakres powierzchni uwzględnianych w wartości brutto nie musi być identyczny w każdym budynku. Zależy on między innymi od zastosowanej normy pomiarowej i sposobu skonstruowania oferty.
Czym jest powierzchnia dywanowa biura?
Powierzchnia dywanowa opisuje przestrzeń podłogi, którą można faktycznie pokryć wykładziną lub innym wykończeniem i wykorzystać podczas aranżacji. Nie obejmuje miejsca zajmowanego na przykład przez ściany, słupy konstrukcyjne i niektóre instalacje.
Powierzchnia dywanowa może być mniejsza od powierzchni netto. Pojęć tych nie należy automatycznie traktować jako synonimów, ponieważ sposób ich wyznaczania zależy od przyjętych zasad pomiaru. Przy wyborze biura warto zatem sprawdzić nie tylko wartość netto, ale również rzut lokalu i przestrzeń, którą da się rzeczywiście umeblować.
Powierzchnia dywanowa, netto i brutto – porównanie
| Rodzaj powierzchni | Co opisuje | Co może obejmować | Główne zastosowanie |
|---|---|---|---|
| Powierzchnia dywanowa | Przestrzeń podłogi możliwą do praktycznego wykorzystania | Miejsce dostępne do ustawienia mebli i stanowisk | Planowanie aranżacji |
| Powierzchnia netto | Lokal przypisany najemcy | Pomieszczenia użytkowane przez firmę, zgodnie z przyjętą normą | Określenie wielkości zajmowanego biura |
| Powierzchnia brutto | Lokal netto wraz z udziałem w częściach wspólnych | Biuro oraz proporcjonalnie doliczone przestrzenie wspólne | Ustalanie metrażu rozliczeniowego |
Nazwy i zakres poszczególnych wartości mogą różnić się między ofertami. Wiążące są definicje, norma pomiarowa oraz metraże wpisane do dokumentów dotyczących konkretnego najmu.
Co oznacza add-on factor?
Add-on factor to współczynnik powierzchni wspólnych, za pomocą którego do metrażu netto dolicza się udział najemcy w przestrzeniach współdzielonych. Najczęściej jest podawany w procentach.
Jeśli biuro ma 200 m² netto, a add-on factor wynosi 10%, do lokalu zostanie doliczone 20 m² udziału w powierzchniach wspólnych. Powierzchnia najmu brutto wyniesie wtedy 220 m².
W ofertach mogą występować dwa rodzaje współczynników.
Współczynnik piętrowy
Współczynnik piętrowy dotyczy przestrzeni wspólnych znajdujących się na kondygnacji zajmowanej przez najemcę. Może uwzględniać na przykład hol windowy, korytarze i wspólne pomieszczenia obsługujące dane piętro.
Współczynnik budynkowy
Współczynnik budynkowy odnosi się do przestrzeni przeznaczonych dla użytkowników całego biurowca. Mogą to być główne lobby, recepcja, ciągi komunikacyjne i inne wspólne części budynku.
Oferta może podawać jeden łączny add-on factor albo kilka współczynników składających się na końcową powierzchnię brutto. Nie należy samodzielnie zakładać, że poszczególne wartości zawsze wystarczy dodać. Trzeba sprawdzić metodę obliczenia opisaną przez wynajmującego.
Jak obliczyć powierzchnię brutto biura?
Gdy oferta podaje jeden współczynnik powierzchni wspólnych, powierzchnię brutto można obliczyć według wzoru:
powierzchnia brutto = powierzchnia netto × (1 + add-on factor)
Wartość procentową trzeba zapisać w postaci dziesiętnej. Współczynnik 10% odpowiada więc liczbie 0,10.
Przykładowe obliczenie dla biura o powierzchni 200 m² netto wygląda następująco:
200 m² × 1,10 = 220 m² brutto
Firma otrzymuje lokal o powierzchni 200 m² netto, natomiast dodatkowe 20 m² odpowiada jej udziałowi w przestrzeniach wspólnych. Metraż rozliczeniowy wynosi zatem 220 m².
Jeżeli oferta zawiera osobny współczynnik budynkowy i piętrowy, należy korzystać z podanego przez wynajmującego sposobu przeliczenia lub poprosić o wskazanie końcowej powierzchni brutto. Pozwoli to uniknąć błędu wynikającego z niewłaściwego połączenia wartości.
Za jaki metraż płaci najemca?
W wielu umowach dotyczących powierzchni biurowych czynsz jest naliczany od powierzchni brutto, czyli od lokalu netto powiększonego o udział w częściach wspólnych. Ta sama wartość może być również podstawą wyliczenia opłat eksploatacyjnych.
Nie jest to jednak zasada, którą można zastosować do każdej oferty bez sprawdzania dokumentów. Umowa powinna jednoznacznie wskazywać:
- powierzchnię przyjętą do rozliczeń,
- stawkę czynszu za 1 m²,
- podstawę naliczania opłat eksploatacyjnych,
- wartość współczynnika powierzchni wspólnych,
- zasady rozliczenia mediów.
Część kosztów, takich jak energia elektryczna zużywana bezpośrednio w lokalu, może być obliczana na podstawie wskazań liczników lub według odrębnych reguł. Dlatego odpowiedź na pytanie, za jaki metraż płaci najemca, powinna wynikać z analizy wszystkich składników opłat, a nie tylko jednej wartości podanej w ogłoszeniu.
Dlaczego taki sam metraż netto może oznaczać różne koszty?
Dwa lokale o powierzchni 300 m² netto nie muszą mieć takiego samego metrażu brutto. Jeśli w jednym budynku add-on factor wynosi 8%, powierzchnia brutto będzie równa 324 m². Przy współczynniku 15% wzrośnie natomiast do 345 m².
Na wysokość współczynnika mogą wpływać między innymi:
- wielkość lobby i recepcji,
- układ komunikacji na piętrze,
- liczba najemców korzystających ze wspólnych przestrzeni,
- konstrukcja i efektywność budynku,
- zastosowana metoda pomiarowa.
Z tego powodu sama stawka czynszu za metr kwadratowy nie wystarcza do oceny kosztu najmu. Rzetelne porównanie ofert powierzchni biurowych powinno obejmować metraż netto i brutto, add-on factor oraz podstawę naliczania czynszu i opłat eksploatacyjnych.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu?
Przed podjęciem decyzji warto ustalić, w jaki sposób każda wartość została obliczona. W ofercie, rzucie powierzchni lub projekcie umowy należy sprawdzić:
- ile wynosi powierzchnia netto lokalu,
- ile wynosi powierzchnia brutto najmu,
- jaka jest powierzchnia dywanowa biura,
- jaki add-on factor zastosowano,
- czy występuje współczynnik piętrowy i budynkowy,
- które części wspólne uwzględniono,
- według jakiej normy wykonano pomiar,
- od którego metrażu naliczany jest czynsz,
- od którego metrażu obliczane są opłaty eksploatacyjne,
- czy po zakończeniu prac przewidziano ponowny pomiar lokalu,
- jak zostanie rozliczona ewentualna różnica między metrażem wstępnym i ostatecznym.
Najważniejsze jest zestawienie powierzchni, którą firma może rzeczywiście zagospodarować, z metrażem stanowiącym podstawę opłat. Dopiero takie porównanie pokazuje, ile przestrzeni najemca otrzyma do własnego użytku i za jaką powierzchnię będzie faktycznie płacić.
