W obecnych czasach mało kto może pozwolić sobie na finansowanie realizacji swoich marzeń z własnych środków. Zakup mieszkania, czy wymarzonego auta na ogół zmusza nas do sięgnięcia po różnego rodzaju instrumenty finansowe, wśród których niewątpliwy prym wiodą kredyty bankowe. Banki, w procesie podejmowania decyzji kredytowej, żądają na ogół pewnego zabezpieczenia zaciągniętego zobowiązania.
Rodzaje zabezpieczeń
Generalnie wyróżnić można dwa główne rodzaje zabezpieczeń:
- Zabezpieczenia osobiste – wiążą się z osobą kredytobiorcy, bądź osobą trzecią, która udziela zabezpieczenia kredytu dla kredytobiorcy i oznaczają, że osoba ta odpowiada za zobowiązanie całym swoim majątkiem, zarówno obecnym, jak i przyszłym. Do tego rodzaju zabezpieczeń należy weksel własny in blanco, poręczenie wekslowe, gwarancje bankowe, a także poręczenie według przepisów prawa cywilnego i cesja wierzytelności.
- Zabezpieczenia rzeczowe – w tym przypadku przedmiotem zabezpieczenia jest część majątku dłużnika lub osoby trzeciej. Do zabezpieczeń rzeczowych należą: hipoteka, przewłaszczenie i zastaw, jak również kaucja i blokada środków na rachunku bankowym.
W przypadku dużych kredytów (np. na zakup nieruchomości mieszkaniowej) banki z reguły korzystają z zabezpieczenia w postaci hipoteki.
Czym zatem charakteryzuje się ta forma zabezpieczenia rzeczowego i jakie są jej rodzaje?
Pojęcie hipoteki
Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe ciążące na nieruchomości bądź wybranych prawach do nieruchomości. Służy ono do zabezpieczenia spłaty określonej wierzytelności. W przypadku, gdy wierzytelność przestanie być regulowana przez dłużnika, na mocy hipoteki wierzyciel ma prawo do wyegzekwowania jej z danej nieruchomości, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami. Hipoteka może być ustanowiona wyłącznie w określonej sumie pieniężnej.
Z pojęciem hipoteki nierozerwalnie związane jest także pojęcie kredytu hipotecznego. Jest to kredyt, który zostaje nam udzielony na finansowanie celów inwestycyjnych (np. zakup mieszkania czy lokalu usługowego). Jego zabezpieczenie stanowi określona nieruchomość. Co do zasady kredytów hipotecznych udzielają wszystkie banki komercyjne.
Rodzaje hipoteki
Zabezpieczenie rzeczowe w postaci hipoteki może przyjmować różne formy. Najczęściej spotykane to hipoteka umowna (zwana także zwykłą), hipoteka przymusowa i hipoteka kaucyjna.
Hipoteka umowna
Ten rodzaj hipoteki polega na tym, że właściciel nieruchomości dobrowolnie zgadza się na ustanowienie na niej zabezpieczenia hipotecznego. Swoją wolę wyraża poprzez oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego. Jedną z odmian hipoteki umownej jest hipoteka bankowa, która powstaje w momencie, gdy ustanowienie hipoteki zabezpiecza spłatę kredytu udzielonego przez bank.
Hipoteka przymusowa
Dokonywana jest na wniosek wierzyciela w przypadku, gdy dłużnik nie wywiązuje się ze spłaty zaciągniętej wierzytelności. Hipoteka przymusowa powstaje na skutek postanowienia uprawnionego organu (np. sądu). Jak sama nazwa wskazuje, ten rodzaj zabezpieczenia jest przymusowy, co oznacza, że jego ustanowienie nie wymaga zgody właściciela nieruchomości.
Hipoteka kaucyjna
W tym rodzaju zabezpieczenia ustanawia się maksymalną sumę, jakiej w przyszłości wierzyciel może domagać się z przedmiotu objętego hipoteką. Jest to rodzaj hipoteki, który nie jest ustanawiany od 2011 roku. Jednakże zabezpieczenia powstałe przed tą datą nadal są ważne, dlatego warto wiedzieć na czym ono polega.
Poza wymienionymi formami hipoteki, których podstawowym kryterium podziału jest sposób powstania zabezpieczenia, szczególnym jej rodzajem jest hipoteka łączna.
Czym jest hipoteka łączna?
Hipoteka łączna jest szczególną odmianą hipoteki zwykłej. Jej cechą charakterystyczną jest to, że tworzona jest na przynajmniej dwóch nieruchomościach. Przedmiotem zastawu w tym rodzaju hipoteki mogą być nieruchomości należące do dłużnika. Dopuszcza się również możliwość włączenia do hipoteki łącznej nieruchomości należących do osób trzecich, pod warunkiem uzyskania przez wierzyciela oraz właścicieli nieruchomości zgody na obciążenie ich zastawem.
W przypadku, gdy hipoteka stanowi zabezpieczenie kredytu bankowego, dopuszcza się możliwość ustanowienia zastawu na nieruchomościach należących do osób trzecich także wówczas, gdy przystąpią oni do kredytu razem z kredytobiorcą.
Każda nieruchomość wchodząca w skład hipoteki łącznej stanowi samodzielną hipotekę. Oznacza to, że każda z nieruchomości zabezpiecza 100% wierzytelności. W praktyce to do wierzyciela należy decyzja, w jaki sposób będzie egzekwował swoją należność. Może to zrobić ze wszystkich nieruchomości łącznie, z jednej, bądź z kilku z nich. Wierzyciel ma również prawo do podziału wierzytelności pomiędzy poszczególne hipoteki. Sposób egzekucji długu zależy jednak wyłącznie od jego preferencji.
Rodzaje hipoteki łącznej
Z uwagi na sposób powstania hipoteki łącznej wyróżniamy:
- hipotekę łączną, powstałą z mocy prawa,
- umowną łączną hipotekę,
- hipotekę przymusową łączną.
Hipoteka łączna powstała z mocy prawa
Jednym z przypadków powstania hipoteki łącznej jest podział nieruchomości, na której wcześniej ustanowiono zastaw hipoteczny. Przykładowo, jeżeli na jedną nieruchomość obciążoną hipoteką składa się kilka działek gruntu, to po dokonaniu ich wydzielenia hipoteka, która została ustanowiona na pierwotnej nieruchomości obciąża wszystkie nowopowstałe działki. W takim przypadku wpis do ksiąg wieczystych przypisanych do nieruchomości powstałych w wyniku podziału następuje z urzędu. Stąd tę odmianę hipoteki łącznej określamy jako powstałą z mocy prawa.
Nieco inaczej sytuacja ma się w przypadku, gdy nieruchomość macierzysta posiada więcej niż jednego właściciela. W świetle obowiązujących jeszcze do niedawna przepisów jeżeli hipoteka obejmowała ułamkową część takiej nieruchomości, to
w momencie zniesienia współwłasności i podziału nieruchomości, hipoteka obciążała w tym samym zakresie wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału. Przepis ten stanowił duże ułatwienie dla wierzyciela, który miał większe możliwości egzekucji. Obecnie w takiej sytuacji wierzyciel ma prawo egzekwować swoją należność wyłącznie z nieruchomości, którą została przyznana dłużnikowi.
Hipoteka umowna łączna
Najczęściej występującą i zarazem najbardziej znaną odmianą hipoteki łącznej jest hipoteka umowna łączna. Jej cechą charakterystyczna jest to, że w odróżnieniu od pozostałych dwóch form hipoteki łącznej, powstaje za zgodą właściciela nieruchomości i zabezpiecza tak obecne jak i przyszłe wierzytelności. Jej ustanowienie sprowadza się do kilku kroków. Po pierwsze osoba, która chce ustanowić taką hipotekę musi upewnić się, że jest do tego uprawniona, tzn. czy jest właścicielem każdej z nieruchomości zarówno w stanie faktycznym, jak i w księdze wieczystej. Kolejną czynnością jest złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki. Musi ono mieć formę aktu notarialnego. W przypadku, gdy nieruchomości są własnością różnych osób, oświadczenie muszą złożyć właściciele każdej z nich. Następnie stosowne dokumenty wraz z wnioskiem o ustanowienie hipoteki łącznej kierujemy do sądu. Droga ustanowienia hipoteki łącznej kończy się w momencie wpisania do ksiąg wieczystych informacji o obciążeniu nieruchomości hipoteką.
Hipoteka przymusowa łączna
Zgodnie z zapisami ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, hipoteką przymusową można obciążyć wyłącznie jedną nieruchomość. Wyjątek stanowi sytuacja, w której nieruchomości są już obciążone inną hipoteką łączną, bądź ich właścicielami są dłużnicy solidarni. Tę odmianę hipoteki łącznej określa się jako hipotekę przymusową łączną.
Co może być przedmiotem hipoteki łącznej?
Jak już wspomniano, hipotekę łączną można ustanowić na dwóch lub więcej nieruchomościach bądź prawach, które mogą należeć do jednej lub kilku osób. Przedmiotem hipoteki łącznej może być:
- Wierzytelność zabezpieczona hipoteką – w tym przypadku dłużnik nie musi być właścicielem nieruchomości, wystarczy, że przysługuje mu wierzytelność zabezpieczona hipoteką na nieruchomości należącej do jego dłużnika, aby mógł on przedstawić taką wierzytelność jako zastaw hipoteczny;
- Użytkowanie wieczyste – hipoteka obejmuje wówczas wszystkie budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym gruncie i będące własnością użytkownika wieczystego;
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- Część ułamkowa nieruchomości (będąca udziałem jej współwłaściciela);
- Nieruchomość.
Jak można dokonać wykreślenia hipoteki łącznej z ksiąg wieczystych?
W momencie spłaty zobowiązania należy zadbać o wykreślenie informacji o hipotece z księgi wieczystej nieruchomości. Co do zasady obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki spoczywa na dłużniku. Niezbędne jest jednak uzyskanie zgody wierzyciela na tę czynność. Zgoda ta, to nic innego jak oświadczenie wierzyciela, że dłużnik spłacił wierzytelność. Jej forma jest uzależniona od tego, kim jest wierzyciel. W przypadku banków nie są wymagane notarialnie poświadczone podpisy, a jedynie pisemne oświadczenie banku. Jeżeli zaś hipoteka stanowiła zabezpieczenie innego rodzaju wierzytelności, np. pożyczki prywatnej, zgoda na wykreślenie informacji z księgi wieczystej wymaga notarialnie poświadczonych podpisów.
Do dokonania wykreślenia hipoteki łącznej z ksiąg wieczystych wystarczy złożenie jednego wniosku w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Opłata za tę czynność wynosi 100 zł za jedną księgę. Zatem jeżeli zastaw ustanowiony był przykładowo na 3 nieruchomości, to opłata za wykreślenie hipoteki łącznej z ksiąg wieczystych wszystkich nieruchomości wyniesie 100 zł x 3 księgi, czyli 300 zł.
Pomimo tego, że ustanowienie hipoteki ogranicza nasze prawo w stosunku do nieruchomości, to jej ustanowienie jest bardzo pomocne w uzyskaniu odpowiedniej wielkości finansowania, a niekiedy jest jedynym rozwiązaniem, np. dla osób chcących nabyć własne mieszkanie. Warto również zapoznać się z pojęciem hipoteki łącznej, która niekiedy może okazać się pomocna np. w uzyskaniu wyższej kwoty kredytu.
Źródła:
- Z. Dobosiewicz, Bankowość, Wydanie III zmienione, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2011.
- A. Kaczor, A. Klimczyk, P. Pucher, R.T.Skowron, R. Wypiór, G. Zawada, Leksykon nieruchomości, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2008.
- M. Iwanicz-Drozdowska, W.L. Jaworski, Z.Zawadzka, Bankowość. Zagadnienia podstawowe”, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2008.
- J. Dydenko (red.), Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2020.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147)
