Zapewne każdy z nas byłby w stanie zdefiniować pojęcie wady towaru. Z pewnością zdarzyło nam się kiedyś zakupić produkt, który nie do końca działał tak, jak powinien lub też zupełnie odbiegał od opisu podanego przez sprzedawcę. To właśnie zmniejszona wartość, użyteczność, czy też niekompletność rzeczy jest najczęstszą przyczyną dochodzenia przez konsumentów roszczeń na drodze rękojmi. Wszystko to określane jest zbiorczo jako wady fizyczne towaru.
Istnieją jednak sytuacje, w których niezgodność towaru z opisem dotyczy nieco innych aspektów. Co wówczas, gdy przedmiot zakupu jest w pełni wartościowy, sprawny i kompletny, ale posiada nieuregulowane prawo własności? Rękojmia za wady ukryte przysługuje również wtedy, gdy nabyta przez nas rzecz ma tak zwaną wadę prawną. Czym ona jest i jakie prawa nam przysługują? Sprawdźmy!
Wada prawna według Kodeksu Cywilnego
Na początek powiedzmy sobie, czym tak właściwie jest wada prawna. Pojęcie to uregulowane zostało w art. 556 ze znaczkiem 3 Kodeksu Cywilnego. Mówi on o tym, że sprzedawca ponosi odpowiedzialność wobec kupującego, jeżeli sprzedana rzecz stanowi własność osoby trzeciej, bądź rozporządzanie rzeczą jest ograniczone. Z wadą prawną mamy do czynienia również wtedy, gdy sprzedawane jest prawo, które nie istnieje (np. majątkowe prawo autorskie).
Co może być wadą prawną?
Wiemy już, jak kodeks cywilny definiuje pojęcie wady prawnej. Z jego zapisów wynika, że, co do zasady, z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, gdy:
- sprzedawca nie ma prawa do sprzedaży danej rzeczy;
- sprzedawana rzecz obciążona jest prawem osoby trzeciej (np. użytkowanie wieczyste, zastaw, służebność).
Bazując na powyższych zapisach, możemy stwierdzić, że wady prawne dotyczą zwykle nieco bardziej wartościowych rzeczy. Chodzi tutaj głównie o fakt urzędowo zdefiniowanego prawa własności. Najczęstsze przypadki, w których mamy do czynienia z wadą prawną, dotyczą zakupu nieruchomości, lub wartościowych ruchomości, np. samochodu. Należy jednak pamiętać, że nie jest to reguła.
Przykładem odstępstwa od niej jest choćby sytuacja, w której ktoś sprzedał nam mniej wartościowe przedmioty, takie jak biżuterię czy elektronikę, które obciążone były zajęciem komorniczym. Ich wartość nie jest tak wysoka, jak np. wartość nieruchomości, ale obciążone są prawem osoby trzeciej. W związku z powyższym posiadają one wadę prawną.
Skupmy się jednak na dwóch najczęstszych przypadkach, w których mamy do czynienia z wadami prawnymi: zakupie nieruchomości oraz zakupie samochodu. Co może być wadą prawną w każdym z tych przypadków?
Wady prawne nieruchomości
Kupując mieszkanie czy dom, zwracamy uwagę na szereg różnych czynników. Oprócz tak oczywistych kwestii, jak metraż czy lokalizacja, powinniśmy sprawdzić również stan techniczny i prawny mieszkania. Pierwszy z nich, czyli fakt, czy nabywane mieszkanie jest wolne od wad fizycznych, możemy na ogół ocenić już na pierwszy rzut oka. Nieco więcej trudności sprawia weryfikacja stanu prawnego. Jakie wady prawne może posiadać mieszkanie lub dom?
Najczęściej spotykaną wadą prawną nieruchomości jest obciążenie prawem osób trzecich, na ogół hipoteką przymusową. Jest ona nakładana zazwyczaj w drodze egzekucji komorniczej. Chodzi więc o sytuację, w której dłużnik próbuje sprzedać mieszkanie, które jest zajęte przez komornika. Jak można się przed tym ustrzec? Wystarczy przed zakupem zapoznać się z informacjami zawartymi w księdze wieczystej dotyczącej danej nieruchomości.
Podobna sytuacja ma miejsce wówczas, gdy na nieruchomości ciążą inne prawa osób trzecich. Jednym z nich jest prawo użytkowania wieczystego. Jest to sytuacja nieco mniej dotkliwa niż ta omówiona powyżej. Raczej nie grozi nam wówczas utrata prawa własności, a jedynie konieczność tolerowania przymusowego lokatora. Jeżeli jednak nie zostaliśmy o tym poinformowani i nie godzimy się na taki zapis, możemy ubiegać się o roszczenie z tytułu wady prawnej.
Oczywiście przytoczone sytuacje to jedynie najczęściej występujące przykłady wad prawnych sprzedawanego domu lub mieszkania. Jak już wspominaliśmy, o występowaniu wady prawnej mówimy także wtedy, gdy sprzedający nie ma prawa do zbycia nieruchomości. Co to oznacza? O takiej sytuacji mówimy wówczas, gdy osoba podpisująca umowę nie jest właścicielem mieszkania, lub podmiotem upoważnionym przez właściciela (np. agencje nieruchomości). Przyjmuje się, że sprzedający nie miał prawa do zbycia nieruchomości także wtedy, gdy jest jej współwłaścicielem, a sprzedaż nastąpiła bez wiedzy i zgody reszty właścicieli.
Wady prawne samochodu
Kto choć raz kupował używane auto, doskonale zdaje sobie sprawę z liczby nieuczciwych sprzedawców. Każdy zatem dokładnie sprawdzi auto pod kątem zatajonych wad fizycznych. Mało kto jednak pamięta o sprawdzeniu kupowanego pojazdu pod kątem własnościowym. W związku z tym wady prawne samochodu zostają uwidocznione dopiero później – w procesie rejestracji czy w przypadku kontroli drogowej. Niejednokrotnie przysparza to dodatkowego stresu i nieprzyjemności nabywcy. Z jakimi wadami prawnymi samochodu mamy do czynienia najczęściej?
Każdy z nas zapewne słyszał o handlu kradzionymi autami. Choć mogłoby się wydawać, że w dobie Internetu i wszechobecnych kamer, proceder ten stopniowo zanika, to jednak takie przypadki nie są odosobnione. Gdy kupujemy auto od prywatnego sprzedawcy, może się okazać, że nie jest ono jego własnością. Nie warto w takich sytuacjach wierzyć sprzedającemu na słowo, że należy ono do wujka/ciotki/brata/sąsiada.
Powinniśmy zachować czujność i wyjaśnić wszelkie wątpliwości dotyczące stanu prawnego auta. Przede wszystkim należy sprawdzić, czy nie zostało ono zgłoszone jako skradzione. Obszar, który będziemy sprawdzać warto poszerzyć o inne kraje Unii Europejskiej. Często bowiem kradzione pojazdy są przerzucane do naszego kraju i dopiero tutaj zbywane. W sieci znajdziemy kilka serwisów, które za niewielką opłatą pozwolą wygenerować raport z wszelkimi niezbędnymi informacjami. Warto o to zadbać, gdyż zakup kradzionego auta, nawet w niewiedzy, może skutkować poważnymi konsekwencjami.
Podobnie jak w przypadku nieruchomości, wadą prawną samochodu jest również sytuacja, gdy zostanie on sprzedany bez wiedzy i zgody współwłaściciela. Nawet jeżeli na umowie widnieją podpisy wszystkich właścicieli, warto się z nimi skontaktować. Upewnimy się w ten sposób, że podpisy są autentyczne, a oni sami mają świadomość sprzedaży pojazdu.
Inna sytuacja dotycząca wad prawnych
Do wad prawnych zakupionego samochodu należy także sytuacja, w której stanowi on zabezpieczenie kredytu lub został zajęty przez komornika. Kupując takie auto, ryzykujemy, że zostanie nam ono odebrane na poczet długu poprzedniego właściciela. Jak zatem sprawdzić, czy kupowany pojazd nie jest obciążony zastawem? Taką informację możemy uzyskać za pośrednictwem Centralnej Informacji o Zastawach Rejestrowych. Otrzymanie oświadczenia wiąże się jednak z niewielką opłatą.
Rękojmia za wady ukryte – czego możesz się domagać?
Powiedzieliśmy sobie, z jakimi wadami prawnymi mamy do czynienia najczęściej i w jaki sposób możemy się uchronić przed nieuczciwością sprzedawców. Nie zawsze jednak nam się to uda. W takiej sytuacji podobnie jak w przypadku wad fizycznych, mamy możliwość złożenia reklamacji w drodze rękojmi.
Na wstępie należy podkreślić, że aby przysługiwało nam roszczenie z tytułu rękojmi, musimy mieć do czynienia z wadą ukrytą.
Co to oznacza?
Wady ukryte to takie, które były nam nieznane w momencie zawarcia umowy. W praktyce dotyczy to sytuacji, w której sprzedający zataja przed nami ważne informacje, dotyczące stanu prawnego przedmiotu umowy. Oczywiście, sporą część z nich możemy odkryć samodzielnie, dokonując szczegółowej kontroli zakupowanego dobra. Warto jednak pamiętać, że o ile np. sprawdzenie, czy kupowany pojazd nie widnieje jako kradziony, jest dobrą praktyką, to nie stanowi to obowiązku kupującego.
Pierwszym krokiem, jaki kupujący powinien podjąć po odkryciu wady prawnej, jest poinformowanie o tym fakcie sprzedającego. Termin na złożenie reklamacji z tytułu rękojmi wynosi 2 lata w przypadku rzeczy ruchomych (np. samochodu) i 5 lat w przypadku nieruchomości. Jest on taki sam w przypadku wad fizycznych i wad prawnych. Informację sprzedającemu najlepiej przekazać w formie pisemnej lub w formie ustnej w obecności świadka.
W ramach rękojmi kupujący może żądać:
- obniżenia ceny;
- naprawienia szkody poniesionej w wyniku istnienia wady;
- odstąpienia od umowy.
Oczywiście kupujący może żądać również naprawienia szkody. W przypadku wad prawnych na ogół nie jest to jednak możliwe. W większości sytuacji są one na tyle poważne, że jedynym wyjściem jest odstąpienie od umowy. Ciężko sobie bowiem wyobrazić, że np. zgadzamy się jedynie na obniżenie ceny mieszkania, do którego w każdej chwili może zastukać komornik.
Na koniec warto dodać, że odpowiedzialność sprzedawcy zarówno za wady fizyczne, jak i prawne ma charakter absolutny. Oznacza to, że nie można jej wyłączyć postanowieniami umowy.
Wady prawne mają na ogół dość poważny charakter. Ich wystąpienie może się wiązać z utratą zakupionej rzeczy, czy też innymi przykrymi konsekwencjami dla kupującego. Po odkryciu wady warto zatem każdorazowo dochodzić swoich praw od sprzedawcy na drodze rękojmi.
