Umowa przedwstępna
Kategorie:

Umowa przedwstępna u notariusza – o czym należy wiedzieć?

Każdy z nas w swoim życiu zawiera wiele umów. Podpisujemy umowy o pracę, z operatorami telekomunikacyjnymi, czy umowy kupna-sprzedaży. Pojęcie to jest w prawie cywilnym definiowane jako porozumienie dwóch lub więcej stron, które reguluje ich wzajemne prawa i obowiązki.

Niektóre rodzaje umów nie mogą być podpisane od razu. Przykładem jest chociażby sytuacja, w której chcemy kupić mieszkanie, ale nie mamy wystarczających środków. Chcąc skorzystać z kredytu bankowego, moment podpisania umowy właściwej musimy odłożyć do momentu jego uzyskania. Bank będzie jednak wymagał od nas potwierdzenia, jaką nieruchomość chcemy nabyć. Co zatem w takiej sytuacji? Z pomocą przychodzi tutaj umowa przedwstępna. Czym ona jest i na co należy zwrócić uwagę przy jej zawieraniu?

Pojęcie umowy przedwstępnej

Zgodnie z art. 389-390 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna jest to forma umowy, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, zwanej umową przyrzeczoną. Umowę przedwstępną zawiera się wówczas, gdy z jakichś względów nie można od razu zawrzeć umowy właściwej. Najczęściej zawieranym rodzajem umowy przedwstępnej jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości. Jak już wspominaliśmy, dzieje się tak w sytuacji, gdy chcemy dokonać zakupu, posiłkując się kredytem bankowym. Innym przykładem jest sytuacja, w której sprzedający potrzebuje czasu, aby uregulować prawne formalności dotyczące nieruchomości (np. związane ze spadkiem).

Wiele osób zadaje sobie pytanie: czy zawsze przy zakupie nieruchomości muszę zawierać umowę przedwstępną? Odpowiedź brzmi: nie. Umowa przedwstępna kupna mieszkania czy innej nieruchomości nie jest obligatoryjna. Jeżeli dokonujemy zakupu za gotówkę, a wszelkie kwestie prawne związane z nieruchomością są uregulowane, nie będzie ona konieczna.

Elementy umowy przedwstępnej

Co do zasady każda umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie elementy, które znajdą się w umowie przyrzeczonej. Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania powinna więc składać się z następujących elementów:

  • danych osobowych i adresów stron umowy;
  • wskazania przedmiotu umowy – w przypadku mieszkania należy podać takie dane jak dokładny adres, liczba pokoi czy metraż;
  • ceny.

Umowa przedwstępna powinna zawierać również zapis, w którym sprzedawca deklaruje, że nieruchomość nie jest zadłużona oraz że osoby trzecie nie mają do niej żadnych praw. Zabezpieczy nas to przed ewentualnymi roszczeniami w przyszłości.

Poza wskazanymi niezbędnymi elementami warto wskazać również termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona. Nie jest to jednak obowiązkowe. Jeżeli termin ten nie zostanie wskazany w umowie przedwstępnej, można go określić za pomocą oświadczenia złożonego przez obie lub jedną ze stron. Można to zrobić w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli w tym czasie nie zostanie ustalony termin, żadna ze stron nie ma prawa żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zadatek a zaliczka

Niezwykle istotnym elementem, który powinien zostać określony w umowie przedwstępnej, jest forma zabezpieczenia. Może nim być zadatek bądź zaliczka. Czym różnią się te dwie formy? Zaliczka jest częścią składową ceny. Jeżeli podpisanie umowy przyrzeczonej nie dojdzie do skutku, jest ona zwracana wpłacającemu. Dzieje się tak bez względu na to, czy do niepowodzenia doszło z winy sprzedającego, czy kupującego.

O wiele pewniejszą dla obu stron formą zabezpieczenia umowy przedwstępnej jest zadatek. Jest tak z dwóch powodów. Po pierwsze, jeżeli do podpisania umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający nie ma obowiązku jego zwrotu. Z kolei, jeżeli wina będzie leżała po stronie sprzedawcy, będzie on musiał zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

W przypadku zadatku należy pamiętać jeszcze o jednej, bardzo istotnej rzeczy. Aby móc skorzystać z zabezpieczenia w postaci zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, należy najpierw odstąpić od umowy przedwstępnej. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2017 r. Sygn. akt I ACa 157/16 czytamy: „Samo żądanie zapłaty zadatku w podwójnej wysokości nie może uzasadniać przyjęcia, że wezwanie do zapłaty zawiera dorozumiane oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej”.

Umowa przedwstępna – u notariusza czy nie?

Wiemy już zatem, czym jest umowa przedwstępna, jakie są jej elementy i w jakich sytuacjach jest ona stosowana. Powstaje pytanie: w jakiej formie powinna być zawarta? Finalna umowa kupna-sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Czy w przypadku umowy przedwstępnej również jest ona wymagana?

Co do zasady umowa przedwstępna powinna być zawarta na piśmie. Nie jest jednak wymagane, aby miała ona formę aktu notarialnego. Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości, może być więc zawarta w formie zwykłej umowy cywilnoprawnej.

Brak konieczności przyjęcia formy aktu notarialnego nie oznacza jednak, że nie możemy skorzystać z takiego rozwiązania. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwoli nam skuteczniej dochodzić swoich praw przed sądem, w przypadku ewentualnych sporów. Trzecią możliwością jest zawarcie umowy przedwstępnej z notarialnie poświadczonym podpisem.

Umowa przedwstępna cywilnoprawna

Umowa przedwstępna cywilnoprawna jest umową sporządzaną w zwykłej, pisemnej formie, bez udziału notariusza. Jej niewątpliwą zaletą jest fakt, że nie wiąże się ona z żadnymi opłatami. Można ją zatem podpisać w każdej chwili, nawet od razu po obejrzeniu mieszkania. Może to mieć szczególne znaczenie w sytuacji, gdy upatrzona przez nas nieruchomość cieszy się dużym zainteresowaniem. W przypadku tej formy umowy przedwstępnej sugerowaną formą zabezpieczenia interesów stron jest wpłata zadatku. Jeżeli umowa nie zostanie zrealizowana z winy sprzedawcy, zadatek zabezpiecza interesy kupującego. Jest to jednak jedyna droga dochodzenia swoich roszczeń w przypadku tego typu umowy.

Decydując się na zawarcie umowy bez udziału notariusza, nie mamy możliwości wyegzekwowania od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej. Możemy jedynie ubiegać się o odszkodowanie. Jego wysokość będzie jednak ograniczona jedynie do kosztów zawarcia i przygotowania umowy (np. koszt prawnika, który opracował umowę, dojazdu, uzyskania niezbędnych dokumentów). Zatem zawierając umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, warto włączyć do jej ustaleń zapisy rozszerzające odpowiedzialność w przypadku niezawarcia umowy.

Umowa przedwstępna z notarialnie poświadczonym podpisem

Inną możliwością zawarcia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości, jest umowa z notarialnie poświadczonym podpisem. Od zwykłej umowy cywilnoprawnej odróżnia ją to, że strony składają podpisy w obecności notariusza. Czym więc różni się umowa z notarialnie poświadczonym podpisem od umowy w formie aktu notarialnego? Różnica polega na tym, że pierwszą z nich strony sporządzają samodzielnie. Notariusz nie ma wówczas obowiązku sprawdzania umowy pod względem treści. Jest on jedynie obecny przy jej podpisaniu. W związku z tym sporządzenie tej formy przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży mieszkania jest tańsze niż forma aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania w formie aktu notarialnego

Ostatnią możliwą formą zawarcia umowy przedwstępnej jest forma aktu notarialnego. Forma ta nie różni się od dwóch poprzednich pod względem treści umowy. Podstawowa różnica polega na tym, że jest ona sporządzana przez notariusza i zawierana w jego obecności. Pociąga to za sobą większe koszty, ale również większe korzyści, niż w przypadku umowy przedwstępnej zawieranej bez notariusza.

Przede wszystkim forma aktu notarialnego pozwala na wpisanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej. Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie i zwiększa szanse na pozytywną finalizację transakcji. Wpis do księgi wieczystej nie wyklucza jednak ustanowienia zabezpieczenia w postaci zadatku lub zaliczki. Warto jednak podkreślić, że w przypadku, gdy podpisanie umowy przyrzeczonej nie dojdzie do skutku, można ubiegać się o roszczenie wyłącznie z jednej formy zabezpieczenia. Będziemy musieli zatem zdecydować, czy decydujemy się na doprowadzenie do zawarcia umowy na drodze sądowej, czy na egzekucję swoich roszczeń z zadatku.

Przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego warto pamiętać, że przyznaje ona uprawnienia obu stronom. Zarówno sprzedający, jak i kupujący może, drogą sądową, doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przed jej podpisaniem należy zatem dokładnie przemyśleć, czy na pewno jesteśmy zdecydowani na zakup/sprzedaż danej nieruchomości. Może się bowiem okazać, że nawet jeśli zmienimy zdanie, nie będziemy już mogli się wycofać.

Co będzie potrzebne u notariusza?

Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wymaga zebrania odpowiednich dokumentów. Ich ilość oraz rodzaj uzależnione jest od tego, co jest przedmiotem umowy. W każdym przypadku potrzebne będą:

  • dokument tożsamości (w przypadku osób fizycznych) lub statut, akt założycielski bądź umowa spółki (w przypadku osób prawnych);
  • podstawa nabycia (wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia itp.).

Jeżeli nasza umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży mieszkania, dodatkowo konieczny będzie numer księgi wieczystej oraz zaświadczenie o tym, że nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji lub obszarze zdegradowanym.

Zalety podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego

Mężczyzna zawierający umowę przedwstępną
Źródło: Pexels.com

Jak już wspomniano, umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego pozwala znacznie łatwiej dochodzić swoich praw, niż umowa spisana bez udziału notariusza. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga ma możliwość wyegzekwowania jej podpisania na drodze sądowej. W przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej mamy możliwość ubiegania się jedynie o odszkodowanie.

Co więcej, dodatkowa ochrona, jaką oferuje forma aktu notarialnego, nie wyklucza możliwości zabezpieczenia wykonania roszczenia w inny sposób. Nadal możemy ustanowić zadatek bądź zaliczkę. Warto jednak pamiętać o tym, że możemy ubiegać się o roszczenie wyłącznie z jednej formy zabezpieczenia.

Koszty umowy przedwstępnej zawieranej u notariusza

Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza wiąże się z dodatkowymi kosztami. Największy koszt stanowi wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna. Na ogół rozbijana jest ona na dwie części. Połowa pobierana jest przy sporządzeniu umowy przedwstępnej. Drugą część klient wnosi przy podpisaniu właściwej umowy. Jej wysokość jest zmienna i zależy od ceny nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Dodatkowo należy doliczyć koszt wypisów aktu notarialnego, który wynosi około 100 zł. Ponadto, jeżeli strony zdecydują się na umieszczenie wpisu w księdze wieczystej, muszą liczyć się z opłatą sądową w wysokości 150 zł. Należy również pamiętać, że po podpisaniu właściwej umowy konieczne będzie wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Koszt wykreślenia to 75 zł.

Nieco tańszą alternatywą jest umowa przedwstępna z notarialnie poświadczonym podpisem. W tym przypadku koszt uzależniony jest od ilości podpisów. Opłata za jeden podpis to 24,60 zł brutto.

Umowa przedwstępna – podsumowanie

Wiemy już zatem w jakich sytuacjach zawieramy umowę przedwstępną i jakie są jej formy. Na ogół najkorzystniejsze jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z wyższymi kosztami, ale w zamian zyskujemy o wiele większe korzyści, niż w przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej. Podpisując umowę przedwstępną, należy zawsze zwrócić uwagę na zawarte w niej klauzule możliwości odstąpienia od umowy. Dodatkowo warto wcześniej dokładnie sprawdzić stan techniczny lokalu i jego status prawny. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości powinniśmy zrezygnować z podpisania umowy przedwstępnej lub wybrać zwykłą formę pisemną. Warto również zobowiązać sprzedającego do naprawienia zauważonych usterek, jak również złożenia oświadczenia co do stanu prawnego nieruchomości. Uchroni nas to przed przykrymi konsekwencjami i pozwoli na bezproblemowe przejście przez wszystkie etapy procesu zakupu własnego M.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.