Zawierając umowę cywilnoprawną często wymagane, jest wpłacenie pewnej kwoty jako gwarancji jej wykonania. Kwota ta znana jest pod pojęciem zadatku oraz zaliczki. Powszechna jest sytuacja, w której osoby zawierające umowę posługują się pojęciem zadatku i zaliczki zamiennie. Jest to jednak błąd. Należy przede wszystkim zauważyć, że zamieszczając w umowie wskazane pojęcia, strony przyjmują na siebie określone obowiązki w przypadku niewykonania umowy. Zaliczka, a zadatek to dwa różne zastrzeżenia umowne, z których wynikają różne prawa i obowiązki. Poniższy artykuł podpowiada, jakie są różnice i co lepiej wybrać — zaliczkę czy zadatek.
Zadatek – definicja i przykłady
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego, określona w art. 394 Kodeksu Cywilnego. Jest to zastrzeżenie zawarte w umowie, którego celem jest wzmocnienie wykonania umowy. Zamieszczając w umowie postanowienie o zadatku obie strony zobowiązania, przyjmują na siebie określone obowiązki w przypadku niewykonania umowy. Polega on najczęściej na wpłacie określonej sumy pieniędzy jako gwarancja wykonania umowy czy też realizacji usługi. Zadatek wpłacany jest m.in. przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, czy też przy rezerwacji sali weselnej.
Przedmiot zadatku i sposób jego wręczenia
Brak jest kodeksowego określenia, co tak naprawdę może być przedmiotem zadatku. Przyjmuje się, że przedmiotem zadatku może być kwota pieniędzy albo rzecz. Należy pamiętać, że zadatek powinien być wręczony przy zawarciu umowy. Oznacza to, że określona suma pieniędzy albo rzecz wręczona przed lub po zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek. Od tej zasady występują jednak wyjątki. Zgodnie z zasadą swobody kształtowania umów, strony umowy mogą zawrzeć w umowie odmienne postanowienie co do tej kwestii, o czym w dalszej części artykułu.
Kiedy i czy zadatek podlega zwrotowi?
W przypadku wykonania umowy, zadatek zostaje zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe – podlega zwrotowi. Zwrot zadatku, a także wysokość w jakiej podlega on zwrotowi, wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego. Warto wskazać, że zwrot uzależniony jest od odpowiedzialności stron za niewykonanie umowy.
I tak:
- W przypadku niewykonania umowy przez stronę dającą zadatek strona otrzymująca zadatek może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek.
- W sytuacji niewykonania umowy przez stronę otrzymującą zadatek ma ona obowiązek zwrócić drugiej stronie zadatek w podwójnej wysokości.
- W przypadku rozwiązania umowy albo niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek podlega zwrotowi, a żadna ze stron nie może żądać zadatku w podwójnej wysokości.
Dla możliwości żądania zwrotu zadatku lub jego zatrzymania ma znaczenie, kto poniósł winę. To znaczy, z czyjej przyczyny nie doszło do wykonania umowy. Zwrot zadatku w podwójnej wysokości albo zatrzymanie zadatku powstaje, dopiero gdy jedna ze stron umowy ponosi wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie umowy. Nie powstanie obowiązek zapłaty podwójnego zadatku ani prawo do zatrzymania go, jeżeli umowa nie została wykonana z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron.
Umowne modyfikacje zadatku
Jak już wiadomo, zadatek został uregulowany w Kodeksie Cywilnym. Z przepisów ustawy wynikają podstawowe prawa oraz obowiązki stron związane z zadatkiem. Zgodnie jednak z zasadą swobody kształtowania umów, nie ma przeciwwskazań, aby zadatek podlegał pewnym modyfikacjom. Modyfikacje te wymagają wyraźnego uregulowania w umowie.
Dopuszczalne zmiany postanowień ustawy
- Strony mogą zmienić moment wręczenia zadatku. Oznacza to, że strony mogą odstąpić od kodeksowej zasady wręczenia zadatku „przy” zawarciu umowy. Możliwe jest wpłacenie zadatku przed lub po dojściu umowy do skutku np. za pomocą przelewu na rachunek bankowy jednej ze stron.
- Strony w umowie mogą postanowić, że w przypadku niewykonania umowy zadatek podlega zwrotowi w innej wysokości niż podwójna. Mogą żądać zwrotu zarówno jednokrotności, jak i wielokrotności zadatku.
- Strony w umowie mogą zastrzec konieczność wpłaty zadatku o znacznej wartości. Możliwe jest również zastrzeżenie zadatku o znacznej wartości, np. przekraczającej wartość połowy lub nawet całego świadczenia.
Roszczenie o zapłatę i zwrot zadatku
W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron celem zachowania lub żądania zwrotu sumy dwukrotnie wyższej, druga strona koniecznie musi odstąpić od umowy. Kwestia odstąpienia od umowy jest tu niezwykle istotna. Nie można zatrzymać zadatku lub żądać jego zwrotu w przypadku gdy do odstąpienia umowy nie doszło. Co istotne, nie ma tutaj obowiązku wyznaczania dodatkowego terminu do wykonania umowy. Roszczenie o zwrot zadatku lub wypłatę zadatku w podwójnej wysokości przedawnia się na zasadach ogólnych wynikających z przepisów prawa. Oznacza to, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej roszczenie przedawnia się po 3 latach od dnia wymagalności, a w pozostałych przypadkach po 10 latach.
Zadatek – przykłady
- Strony postanowiły w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania, że tytułem zadatku Jan Nowak zapłaci na rzecz Piotra Kowalskiego zadatek w wysokości 60% całości umówionej kwoty. Do wykonania umowy nie doszło, ponieważ Jan Nowak rozmyślił się i postanowił zrezygnować z zakupu mieszkania. Wówczas Piotr Kowalski oświadczył, że z uwagi na niewykonanie umowy z winy Jana Nowaka wpłacony przez potencjalnego kupującego zadatek podlega zatrzymaniu. Mimo podnoszenia przez Jana Nowaka kwestii, że wpłacona przez niego kwota jest zbyt wysoka, aby traktować ją jako zadatek, sąd przyznał rację Piotrowi Kowalskiemu. Postanowienia Kodeksu Cywilnego nie zakazują, aby wysokość zadatku strony ustaliły dowolnie.
UWAGA! Powyższy przykład wskazuje, że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zastrzeżeniem zadatku może mobilizować strony do zawarcia i wywiązania się z umowy. Gdyby to Piotr Kowalski jako właściciel mieszkania odstąpił od sprzedaży z własnej winy, wówczas w braku odmiennych postanowień umowy, byłby zobowiązany do zapłaty dwukrotności wniesionego przez Jana Nowaka zadatku. Przy zadatku, który wynosił 70% całości umówionej kwoty wartość, jaką Piotr Kowalski byłby zobowiązany zwrócić, przekroczyłaby kwotę mieszkania.
- Marta Kowalska zarezerwowała trzydniowy wypoczynek w hotelu. Hotel wymagał wpłaty zadatku w wysokości 30% całej kwoty za pobyt. Gdy Marta Kowalska zrezygnowała z rezerwacji, nie mogła domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy.
UWAGA! Gdyby wpłacona kwota stanowiła zaliczkę, nawet w przypadku rezygnacji, Marta Kowalska otrzymałaby zwrot wpłaconej sumy.
Zaliczka – definicja i przykłady
Kodeks Cywilny nie zawiera definicji zaliczki, a jedynie wskazuje na istnienie takiej instytucji w art. 743. Ustawodawca wskazuje, iż jest to forma płatności za wydatki, jakie zleceniobiorca będzie musiał ponieść w związku z przyjętym zleceniem. Zaliczka jest pojęciem, z którym ustawodawca nie wiąże żadnych szczególnych konsekwencji. Przede wszystkim, nie można do zaliczki stosować konsekwencji wyrażonych w art. 394 Kodeksu Cywilnego. Zaliczka jest terminem potocznym, często wykorzystywanym w praktyce i błędnie stosowanym jako zamiennik zadatku. Zaliczkę należy rozumieć jako część ceny, świadczenie pieniężne na wydatki uiszczane przed wykonaniem umowy.
Czy zaliczka jest zwrotna?
Odpowiedź brzmi „Tak, zaliczka, to świadczenie, które jest zwrotne w określonym przypadku”. Należy zacząć od tego, że gdy umowa zostanie wykonana, zaliczka może być zaliczona na poczet całej sumy. Natomiast jeżeli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka podlega zwrotowi stronie, która ją wpłaciła. Co więcej, żądając zwrotu zaliczki nie ma znaczenia, z jakiej przyczyny nie doszło do wykonania umowy. To znaczy, bez znaczenia jest fakt czy strony umowy odstąpiły od jej wykonania z przyczyn niezależnych od siebie, czy też ponoszą w tym winę. Zaliczka jest wówczas traktowana jako nienależne świadczenie wskazane w Kodeksie Cywilnym. Wobec tego, zaliczka podlega zwrotowi z uwagi na fakt, że nie został osiągnięty cel jej świadczenia.
Zaliczka – przykłady
W umowie przedwstępnej zakupu nowego samochodu strony postanowiły, że tytułem zaliczki kupujący Jan Kowalski wpłaca Jakubowi Nowakowi 10% całej kwoty. Na zawarcie umowy ostatecznej strony umówiły się na dzień 15 lutego 2021 r. Mimo wezwania sprzedawcy przez kupującego do zawarcia umowy sprzedaży samochodu sprzedawca uchyla się od jej zawarcia. W takiej sytuacji kupujący Jan Kowalski może domagać się od Jakuba Nowaka zwrotu zaliczki z wysokości przez siebie wpłaconej. Jednocześnie Jakub Nowak ma obowiązek tę zaliczkę zwrócić.
UWAGA! Gdyby strony w umowie przedwstępnej zawarły postanowienie co do konieczności wpłaty zadatku w określonej sumie, wówczas uchylający się od zawarcia umowy Jakub Nowak musiałby zwrócić dwukrotność wpłaconego przez Jana Kowalskiego zadatku.
Różnica pomiędzy zadatkiem i zaliczką
Różnice pomiędzy zadatkiem i zaliczką są niezwykle widoczne. Pojęcie zaliczki, w odróżnieniu od zadatku nie zostało zdefiniowane przepisami prawa. Pojęcie zaliczki należy interpretować zgodnie z przyjętym powszechnie znaczeniem jako „część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet określonej należności”. Zadatek, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego, ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
| ZADATEK | ZALICZKA | |
| Umowa nie dochodzi do skutku z winy dającego zadatek/zaliczkę. | Przepada na rzecz przyjmującego zadatek. | Podlega zwrotowi dającemu zaliczkę. |
| Umowa nie dochodzi do skutku z winy przyjmującego zadatek/zaliczkę. | Jego dwukrotność podlega zwrotowi dającemu zadatek. | Podlega zwrotowi dającemu zaliczkę w takiej samej kwocie, w jakiej została wpłacona. |
| Umowa rozwiązana przez obie strony/ nie dochodzi do zawarcia bez winy stron. | Podlega zwrotowi dającemu zadatek w takiej samej kwocie, w jakiej został wpłacony. | Podlega zwrotowi dającemu zaliczkę w takiej samej kwocie, w jakiej została wpłacona. |
Zadatek, czy zaliczka — co lepiej wybrać?
Mając na uwadze powyższe kwestie, należy wskazać, że zadatek jest instrumentem dyscyplinującym osoby do zawarcia umowy. Pełni także funkcję odszkodowania w sytuacji niewywiązania się stron z umowy. Niemniej jednak, w niektórych sytuacjach może okazać się niekorzystny – zarówno dla jednej jak i drugiej strony umowy. Co jest lepsze, zadatek czy zaliczka, zależy od indywidualnych kryteriów sytuacji. Należy jednak pamiętać o kilku istotnych kwestiach.
- Przed zawarciem umowy strony powinny przede wszystkim ustalić, czy pobierana kwota to zaliczka, czy zadatek – istotny jest sam zapis w umowie.
- W przypadku zadatku, warto zwrócić uwagę na jego wysokość. W przypadku odstąpienia, czy też niewywiązania się z umowy, skutki mogą być drastycznie odczuwalne. W szczególności jest to widoczne, gdy zadatek to np. 60% wysokości całej kwoty.
- Zaliczka nie stanowi gwarancji dojścia umowy do skutku. Strony mogą bez większych konsekwencji finansowych odstąpić od umowy.
