Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości
Kategorie:

Co powinna zawierać umowa sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż czy kupno mieszkania zawsze związana jest ze sporymi kosztami. Obecnie ceny mieszkań i domów w dużych miastach znacząco wzrosły. Dla sprzedającego jest to niewątpliwie zaletą, ale kupujący raczej będzie innego zdania. Niemniej jednak ruch na rynku nieruchomości cały czas się kręci. Niestety i w tym sektorze gospodarki można natknąć się na nieuczciwych sprzedawców, którzy będą liczyć na nasz brak wiedzy lub naiwność.

Jak nie dać się oszukać? To proste. Trzeba wiedzieć jakie informacje powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania. Warto także zastanowić się nad sporządzeniem umowy przedwstępnej. W jakim celu? Jak sporządzić dobrą umowę przedwstępną? Czy warto skorzystać z gotowych wzorów z omówieniem? Wszystkiego można się dowiedzieć w tym tekście.

Czym jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Kupno mieszkania to inwestycja na długie lata. Niezależnie od tego, czy będzie korzystał z niego właściciel z rodziną, czy może będzie ono do wynajęcia. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości wcale nie jest proste. Istnieje bowiem wiele czynników, które należy wziąć pod uwagę. Przede wszystkim są to:

  • Rynek wtórny czy pierwotny.
  • Lokalizacja.
  • Metraż.
  • Dostęp do infrastruktury miasta.
  • Ilość pomieszczeń.
  • Cena.
  • Piętro (Osoby w starszym wieku będą miały problemy z dotarciem na 4 piętro w bloku bez windy).
  • Rodzaj budownictwa.

Kierując się tymi kryteriami, mogłoby się wydawać, że kupno idealnego mieszkania graniczy z cudem. Dlatego, jeśli trafi się okazja, kupujący często pochopnie podejmuje decyzję i potem może jej żałować.

W takim wypadku sprawdzi się właśnie umowa przedwstępna kupna mieszkania. Jest ona swego rodzaju zabezpieczeniem dla obu stron transakcji. Po jej podpisaniu sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość drugiej stronie umowy, a kupujący do uiszczenia odpowiedniej kwoty. Takie działanie to ważny krok do podpisania ostatecznej umowy kupna – sprzedaży.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to oficjalny dokument regulowany przez kodeks cywilny. Najczęściej sporządzana jest w momencie, kiedy na daną chwilę nie istnieje możliwość zawarcia docelowej umowy sprzedaży mieszkania, czyli przeniesienie praw do nieruchomości na nowego właściciela. Sprawdza się także w przypadku, gdy kupujący będzie chciał zapłacić za nieruchomość funduszami z kredytu hipotecznego. Umowa przedwstępna kupna mieszkania będzie dla banku potwierdzeniem, że transakcja zostanie sfinalizowana.

Jakie informacje powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Jako że dokument ma zabezpieczać interesy obu stron, muszą zostać w nim zawarte najważniejsze informacje, czyli:

  • Datę i miejsce zawarcia umowy.
  • Imiona i nazwiska stron.
  • Daty urodzenia stron.
  • Adresy stron.
  • Numery dowodów osobistych.
  • Tytuł (umowa przedwstępna kupna – sprzedaży).
  • Adres nieruchomości, której dotyczy umowa.
  • Cena mieszkania.
  • Powierzchnia.
  • Stan zabudowy.
  • Opcjonalnie wysokość zadatku lub zaliczki wpłaconej przez kupującego.

Dodatkowo można umieścić adnotację dotyczącą terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania.

Czym jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości?

Umowę przyrzeczoną podpisuje się później niż przedwstępną lub może być jej alternatywą. Zawierana jest w formie aktu notarialnego. Muszą się w niej znaleźć wszystkie wcześniej wspomniane informacje oraz wzmianka o tym, kiedy nastąpi sfinalizowanie transakcji. Należy także wskazać, jak będzie wyglądało postępowanie w przypadku wprowadzania zmian w umowie docelowej oraz jakie aneksy zostały dołączone.

Umowa przedwstępna bez notariusza – czy jest możliwa?

Umowa przedwstępna bez notariusza jest możliwa. Strony mogą same sporządzić dokument i będzie on tak samo ważny, jak ten przygotowany w obecności notariusza. Jednak w razie, gdy pojawią się jakieś problemy, to dochodzenie swoich praw przed sądem może okazać się niemożliwe.

Umowa przedwstępna bez notariusza ułatwia stronom niewywiązywanie się z niej. W takim wypadku dotychczasowy właściciel może sprzedać mieszkanie innej osobie lub odmówić sprzedaży. Natomiast kupujący ma możliwość rezygnacji z nieruchomości.

Zasadnicza wada umowy przedwstępnej bez notariusza

Umowa przedwstępna bez notariusza umożliwia jedynie otrzymanie odszkodowania od strony, która nie wywiązała się z podpisanych warunków. Co więcej, raczej nie będzie ono adekwatne do oczekiwań. Poszkodowany może otrzymać jedynie zwrot za faktycznie poniesione koszty np. uzyskanie dokumentów, dojazdy bądź pomoc prawnika. W odszkodowaniu nie zostaną uwzględnione straty poniesione w wyniku działań, które zostały podjęte w celu zawarcia umowy przedwstępnej kupna mieszkania bez udziału notariusza.

Jak zadbać o interesy stron umowy przedwstępnej sprzedaży i kupna mieszkania?

Podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania bez notariusza wiąże się ze sporym ryzykiem. Jeżeli któraś ze stron nie spełnia warunków, to druga nie będzie mogła wiele zrobić. Jedynie starać się o wspomniane wcześniej odszkodowanie. Prawda jest jednak taka, że samo kupno mieszkania to duże pokłady finansowe, więc każdy szuka możliwych oszczędności. Jedną z nich jest właśnie zawarcie umowy przedwstępnej bez notariusza, przecież nie będzie on pracował za darmo. Skoro samemu można sporządzić dokument to, w jakim celu za to komuś płacić? Jest to dość logiczne rozumowanie, ale w ten sposób nie da się zabezpieczyć interesów stron. Chyba że przed podpisaniem umowy zostaną w niej umieszczone dodatkowe informacje.

Co dodatkowo może znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Przede wszystkim w umowie przedwstępnej bez notariusza można zwiększyć wysokość odszkodowania, które zostanie wypłacone przez osobę, która nie wywiązała się z warunków. W takiej sytuacji osoba poszkodowana może oczekiwać zwrotu wszystkich poniesionych kosztów.

Innym rozwiązaniem jest ustalenie konkretnej kwoty, która będzie się należała poszkodowanym. Jest to o tyle prostsze rozwiązanie, że konieczne nie będzie określanie wysokości powstałej szkody.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania bez notariusza może także zostać zabezpieczona zadatkiem, który uiści kupujący. W przypadku, gdy on nie wywiąże się z warunków umowy, to właściciel nieruchomości może zatrzymać zadatek w całej kwocie. Natomiast, gdy to właśnie sprzedający bezprawnie odstąpi od umowy, to zmuszony będzie zwrócić wpłacony zadatek.

Czym jest zadatek w umowie sprzedaży nieruchomości? Co go odróżnia od zaliczki?

Wiele osób często myli pojęcie zadatku z zaliczką. Choć są on do siebie podobne, to warto wskazać znaczącą różnicę. Przede wszystkim zadatek jest zabezpieczeniem finansowym, który będzie należny osobie poszkodowanej w przypadku niewywiązania się z umowy drugiej strony. Natomiast zaliczka nie ma żadnego wpływu na sfinalizowanie transakcji. W przypadku, gdy któraś ze stron nie wywiąże się z umowy, to zaliczka w całości wróci do osoby, która ją uiściła.

Docelowa umowa sprzedaży nieruchomości – kiedy można ją podpisać?

Umowa przedwstępna bez notariusza zabezpiecza interesy stron pod warunkiem, że zostanie odpowiednio skonstruowana. W internecie można znaleźć wiele wzorów z omówieniem. Jednak nie zawsze się one sprawdzają. Często bowiem istnieje konieczność umieszczenia dodatkowych informacji, które nie zostały uwzględnione na „gotowcu”. Oczywiście można się na nim wzorować, ale takie działanie nie daje gwarancji, że sporządzona zostanie dobra umowa. Kiedy strony nie mają odpowiedniej wiedzy, jak przygotować dokument, powinny skorzystać z pomocy fachowca. Tylko w ten sposób nie narażą się na nieprzyjemności. Notariusz na pewno sporządzi dobrą umowę, dzięki której obie strony będą zadowolone.

Sprzedaż nieruchomości i podpisywanie umowy
Źródło: Freepik.com

Umowa sprzedaży nieruchomości – co jeszcze warto wiedzieć?

W umowie przedwstępnej nie trzeba zamieszczać daty dotyczącej sfinalizowania transakcji. Niemniej jednak dobrze będzie, jeżeli taki zapis znajdzie się w dokumencie, ponieważ zgodnie z prawem, kiedy nie ma wyznaczonej konkretnej daty, to sprzedawca może ustalić ją w dowolnym momencie. Z reguły nie będzie to komfortowa sytuacja dla nabywcy.

Umowę ostateczną należy podpisać przed upływem terminu wskazanego w przedwstępnej. Podczas przekazywania prawa do własności na nowego właściciela konieczna jest obecność notariusza. Tylko umowa w formie aktu notarialnego jest ważna!

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.